valutazione 1Quando decidi di vendere casa, e fai o ti fanno una valutazione, c’è una cosa che proprio non puoi permetterti di sbagliare.

Il prezzo di vendita.

Se è troppo basso si perdono soldi, se è troppo alto i potenziali acquirenti non verranno nemmeno a visitarlo e la tua casa rimarrà ferma sul mercato mesi o anni.

Innanzitutto devo fare una precisazione per evitare fraintendimenti: per valutazione commerciale io intendo una stima del più probabile prezzo di vendita del tuo immobile, che spesso è diverso dal prezzo con cui un immobile viene proposto sul mercato.

Le prime bozze di questo articolo prevedevano una spiegazione passo passo per farti valutare in maniera corretta ed autonoma il tuo immobile, con la spiegazione di come calcolare i metri quadri commerciali di casa tua e successivamente aiutarti a determinare il corretto valore euro/mq.

Oltre ad essere più complesso di quello che si possa pensare purtroppo sarebbe del tutto inutile.

Per la corretta stima del tuo immobile vanno presi in considerazione troppi elementi, ognuno dei quali incide in manierà più o meno significativa sul prezzo di vendita.

Elementi come la zona, l’esposizione, la vista, il contesto abitativo, le condizioni dello stabile, la facilità di parcheggio, se c’è il riscaldamento autonomo o centralizzato, se lo stabile ha ascensore o no, poggiolo di 5mq o 10mq, e cosa ancora più importante 100mq in una casa d’epoca dono diversi in una casa anni 60 che a loro volta sono diversi di quelli di un abitazione di recente costruzione.

Potrei continuare all’infinito.

La valutazione corretta di un immobile la può fare solo un agente immobiliare competente e disinteressato.

Perché non va bene ad esempio il tuo geometra di fiducia?

I geometri sono estremamente competenti, molto più di me, per gli aspetti tecnici come urbanistica, catasto e tavolare ma non fanno le visite con i potenziali acquirenti non sanno perché una casa si vende in tre settimane e altre in nove mesi, non sanno quali domande fanno le persone al telefono quando cercano informazioni e quali immobili cercano che tipo di valutazione ci possono fare? Sicuramente una stima molto più tecnica rispetto a quella di un agente immobiliare, ma probabilmente poco commerciale

Perché è necessario che l’agente immobiliare sia competente e disinteressato?

Dati ufficiali dicono che mediamente un agente effettua 6-7 compravendite all’anno e considerando che poche agenzie fanno circa 30 vendite e pochissime oltre le 30 vuol dire che oltre il 70% degli agenti vivacchia con meno di 5 vendite all’anno e con una decina di affitti. Quanto competente potrà essere?

Tu andresti da un chirurgo che fa 5-6 operazioni all’anno? O da un avvocato che fa 5-6 cause?

FrancescoIo per vendere casa vorrei un professionista.

Per quanto riguarda l’essere oggettivi e disinteressati, credo il ragionamento sia abbastanza ovvio anche se non sempre scontato, ho visto spesso stime di colleghi chiaramente un po’ gonfiate che avevano il solo obiettivo di illudere i proprietari con la prospettiva di incassi maggiori per strappare una firma sull’incarico di vendita.

Una volta preso, lo si tiene li un po’ e successivamente si comincia a trattare per abbassare il prezzo, perché il mercato, la crisi, le banche, etc. etc.

Inutile davvero dirti quanto sia dannosa questa strategia per il tuo immobile.

Sembra tutto molto difficile e in effetti stiamo parlando della vendita più importante della tua vita e dell’acquisto più importante per chi sta cercando casa, ci sono tanti soldi in ballo, il futuro di due famiglie e un debito che il cittadino medio impiega 25 anni per estinguere.

Solo negli ultimi due anni ho effettuato oltre 100 valutazioni, poco meno di 1.700 visite con gli acquirenti e per fortuna (ma non solo) anche diverse vendite, eppure mi sento sicuro solo delle valutazioni che faccio nel Comune di Ponte S.P., Brembate di Sopra, Almenno San Bartolomeo o San Salvatore, Barzana, Valbrembo o Paladina.

Sono zone dove effettivamente opero, già quando parliamo del Comune di Mozzo, Curno, o Bergamo città non ho la stessa certezza che la mia stima sia corretta ( ma per questo intervengono i colleghi che lavorano nella zona).

A tal proposito, lascia che ti racconto un aneddoto realmente accaduto ……

Qualche mattina fa mi contatta un proprietario di casa:

 “Buongiorno! Sono il Sig. xxxxxx si ricorda? Sa, ho abbassato il prezzo di vendita e vorrei incontrarla! Possiamo vederci?

Certo! Rispondo! Va bene martedi alle 10.00 in ufficio da me?

  • E fissiamo un appuntamento ( piccola premessa l’immobile è in vendita forse da più di tre anni ad un prezzo a dir poco esagerato quasi a 300mila su una mia valutazione di 160/170 mila ed io già ai tempi ho scelto di non gestirlo… infatti è ancora lì!! 🙂)

Quando ci vediamo in ufficio, dopo i classici convenevoli, arriviamo al cuore dell’appuntamento,

“Bene, Sig. xxxxxxx quindi il Suo immobile è ancora in vendita?”

“Certo! Bè però ora, come le dicevo al telefono, ho rivisto il prezzo e quindi ora sono sicuro di VENDERE CASA!”

Ok! Di quanto ha abbassato?

 “Bè sa, questa volta ho chiesto la consulenza ad un professionista, mio amico e di farmi, quindi, una valutazione giusta!”

– intanto tra me e me … ma come mai non l’ha dato a lui? – continua dicendomi…

“bè questo mio amico è sul campo da molti anni,  fa l’agente immobiliare e quindi son proprio sicuro…”

“Bene! Dico io!! Quanto l’ha valutata?”

220.000!”!

ma …. ?  Come è giunto, il Suo amico, a questa valutazione?

“Allora, Sig. Fortuna deve sapere che il mio amico ha l’agenzia immobiliare in…… VERSILIA!!!!”

valutazione

 

– Avete capito bene? In VERSILIA!!!-

E tratta immobili Al Forte dei Marmi, Viareggio e costa”

…. Certo, tutto questo fa molto figo ma….

Comunque continuo la discussione e chiedo nuovamente come è giunto alla valutazione…

“ abbiamo preso le “tabelle” di zona, siamo andati sul sito dell’ agenzia delle entrate, abbiamo visto qualche immobile in vendita e abbiamo identificato un valore medio al mq!”

Ora, intendiamoci bene, non voglio dire che verificare le “tabelle”, sito dell’agenzia delle entrate o una piccola ricerca di mercato sia una strategia sbagliata…… ma….

NON BASTA!!! Caro collega del Forte dei Marmi,  NON BASTA!!!

Non è sufficiente moltiplicare il valore al mq per i mq totali dell’appartamento!!! Tra le altre cose, bisogna CONOSCERE i potenziali acquirenti della zona, cosa cercano, quali sono le abitudini delle persone, cosa sono disposti a pagare per un dato appartamento e cosa per un altro!! Probabilmente il risultato ottenuto dalla moltiplicazione “matematicamente parlando” è corretto! Ma non è quello che, i potenziali acquirenti sono disposti a pagare per un immobile simile…

Te lo dico onestamente la valutazione è troppo importante per spiegarti come farla nel miglior modo possibile attraverso un articolo del blog, rischierei di fare più danni che altro.

Quello che posso fare è darti due piccoli trucchi per ottenere una valutazione che sia il più reale possibile per iniziare a vendere casa.

Se l’immobile è ereditato, dì all’agente (di zona mi raccomando!) che la valutazione è ai fini ereditari e che molto probabilmente l’immobile non verrà messo in vendita perché un erede lo comprerà.

Otterrai due cose:

  1. Gli agenti-avvoltoi staranno alla larga perché non sei soldi facili e veloci.
  2. Avrai almeno una valutazione disinteressata, e se è competente, anche corretta.

Se invece stai cambiando la casa dove vivi, di solito il processo è questo:

Vai a vedere una casa che ti piace e all’agente che ti mostra la casa chiedi una valutazione del tuo immobile, così facendo potresti incappare in due problemi:

  1. Non hai scelto l’agente, è capitato li solo perché sta vendendo una casa che ti piace, potrebbe non essere il miglior agente sulla piazza.
  2. L’agente per convincerti a fare “il grande passo” di acquistare la casa che hai visto e vendere la tua sarà doppiamente tentato di valutarti un po’ di più il tuo immobile.

Quindi anche in questo caso richiedi almeno una valutazione di un altro agente (di ZONA!) dicendo che l’immobile molto probabilmente non sarà messo in vendita.

Te lo ripeto quindi un ultima volta, una corretta stima commerciale è fondamentale per vendere il tuo immobile in tempi brevi e al miglior prezzo di mercato quindi fai le scelte giuste.

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A PRESTO,

Francesco